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央行最強限貸令衝擊房市，建商延後交屋恐成新常態｜買房注意事項有哪些？
中央銀行逾2024年8月21日祭出的「最嚴限貸令」：籲請國內銀行自主控管不動產貸款總量，各界解讀是央行為抑制房市過熱，此舉對台灣房市投下震撼彈。住商機構分析內政部數據顯示，2020年至2022年間，全台核發了高達51.1萬戶的建照，若工期以3年計算，2024年起將迎來龐大的交屋潮。然而，限貸令的實施，讓不少預售屋買家面臨貸款困難的窘境，除了即將交屋的買家受衝擊，中小建商也會受到影響。預期下半年買賣移轉量將會因央行政策而緊縮。
建照數量創新高，交屋潮即將來臨。台中、新北、桃園影響最大
自1991年據內政部有統計以來，1992~1994年事核發純住宅用建造執照宅數最高峰，之後每一年的建照數量均未破20萬戶大關。而2020~2022年因疫情影響，房市價物多頭，2022年全台住宅用建照數量達到180,674戶，創下1995年以來的新高。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，若以平均3-5年的建案工期計算，2024年起將有大量的預售屋陸續完工交屋。其中，台中市以99,992戶的建照數量位居七都之首，其次為新北市和桃園市。
從區域來看，台中、新北和桃園等地由於建照數量較多，受到限貸令的影響也相對較大。這三大都會區近年來因產業發展、交通建設等利多因素，吸引了大量人口移入，房市需求旺盛。然而，限貸令的實施將抑制購屋需求，進而影響房價走勢。
住商不動產企劃研究室公關主任賴志昶分析，台中市之所以建照數量居高不下，主要是由於科技產業的發展和重劃區的開發。新北市和桃園市則受益於北市房價高漲的溢出效應，吸引了大量購屋族。
限貸令一出，三大族群受影響
限貸令的實施，受影響層面主要分三個族群：
●中小型建商：限貸令對中小建商的衝擊尤為顯著。由於中小建商的資金較為有限，若無法順利取得銀行貸款，將面臨資金斷鏈的風險，進而影響建案的完工進度。
●近期即將交屋之預售屋買家：預售屋買家也可能因貸款困難而無法如期交屋，導致建商面臨違約風險。
●：欲購置中古屋民眾若非本身經濟條件及預算準備不足，申貸將是一大難關。
面對限貸令的衝擊，不少建商為了避免資金斷鏈，選擇延後交屋。這對已經簽約的預售屋買家來說，無疑是一大打擊。賴志昶提醒，購屋者在選擇預售屋時，應仔細評估建商的財務狀況和過往履約情形，並選擇信譽良好的建商，與建商簽訂明確的契約，以保障自身權益。
徐佳馨則認為，限貸令的實施將導致房市交易量縮減，但房價的走勢仍需觀察後續的市場變化。由於通膨壓力持續存在，加上國際局勢不確定性增加，央行可能仍會維持緊縮的貨幣政策，這將進一步壓抑房市交易。然而，由於台灣經濟基本面仍相對穩健，房價大幅下跌的可能性不大。
[圖表：全台暨七都歷年住宅建照宅數統計]
圖表說明： 呈現2020年至2022年全台及七大都會區的住宅建照數量，直觀地顯示出建照數量逐年增加的趨勢。
註:2024年數據僅統計至上半年。
資料來源:內政部、住商機構彙整。
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