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你知道做土地買賣，是可以申請土地貸款的嗎？貸款一般又可以貸款幾成呢？本文快速透過6步驟，帶你一起看懂貸款條件、流程、利率及貸款成數。也提醒，建議在申請土地貸款前，可以充分評估各家方案，並備齊所需審核文件以使申貸流程更順暢，讓你在買賣過程可以更順利的喔！。
 

土地如何辦理貸款，需要哪些條件

申請土地貸款取決於土地類型及土地使用方式。依使用分類只有農業使用土地、建築使用土地及工業用地可以申請貸款，森林用地或是交通用地則是相關限制複雜，取得銀行貸款的機會非常低。

1. 農業使用土地，可以貸款
農地貸款僅限符合〈農業發展條例〉規定的土地類型可以申請，並不是有耕種作物的地就能做農地貸款。農地貸款大多是向土地銀行或農會申請，且擔保品土地分區使用須證明是供農業使用。

2. 建築使用土地，可以貸款
地目劃分類別屬於建築用地之土地可申請貸款，由於建地是所有土地種類中價值最高的，所以建地的貸款額度自然也最高。

3. 工業用地，可以貸款
製造業者有購買工業用地或興建廠房的需求，可以向銀行貸款，但不適用於興建工業住宅，按照申請時的土地項目來建造與運用，例如購買既有廠房、新建廠房等，過件的機率比較高。

• 森林使用土地，銀行大多不接受
• 交通使用土地，銀行大多不接受
• 水利使用土地，不可以貸款
• 公共使用土地，不可以貸款
• 遊憩使用土地，不可以貸款
• 礦鹽使用土地，不可以貸款
• 其他使用土地，不可以貸款
 

土地的貸款成數，可以有幾成

與一般貸款一樣，辦理土地貸款時會依據擔保品(土地)的狀況與申貸人的還款能力做考量，以核定適當的貸款金額，一般考量的因素有：

「土地」因素
• 土地分類：依土地類型不同貸款成數不同，一般以建地成數最高。
• 面積大小與形狀：土地面積越大越方正，可貸到的額度會比較高。
• 土地使用現況：若土地上有可使用建物，或已經有連接道路，都會影響貸款額度。
• 所在位置與附近開發情況：若是位於市區，或是在都市計畫區內，也有助於提高額度。
• 土地若是建地，建築線、容積率與建蔽率等情況，也會影響價值。

「申貸人」因素
• 年滿18歲(部分機構要求必須年滿20歲)。
• 必須是土地持有權者，若是持分土地將無法辦理貸款。
• 信用狀況良好。
• 財力證明及收支狀況。
• 土地使用的資金企畫書。

在評估以上因素後，參考近期鄰近區域買賣的成交價格或公告現值來決定土地價值，一般貸款會是土地價值的5~7成。

土地貸款流程、利率及試算方法

土地貸款流程：包含6步驟，分述如下

土地貸款利率
申請土地貸款時，利率也是評估的重要因素之一，常見的3種可申請土地貸款的土地分類，貸款利率多為以下區間：

• 建地貸款利率約2%-4%
• 農地貸款利率約2%-6%
• 工業地貸款利率約3%起

土地貸款試算方法
在確認土地貸款的貸款成數、貸款年限、還款方式與貸款利率後，可以簡單用以下本息平均攤還法公式試算每月應付金額，評估還款壓力，

• 平均每月應攤付本息金額＝貸款本金×每月應付本息金額之平均攤還率
• 每月應付本息金額之平均攤還率={[(1＋月利率)^月數]×月利率}÷{[(1＋月利率)^月數]－1}
• 月利率為年利率除12，月數可由貸款年限乘12得知。

以下以農地貸款為例進行試算，假設農地借貸500萬元並貸款10年（月數120），期間按月攤還本息且貸款年利息為5%（月利率約0.42%）

先算出這筆貸款的本息金額之平均攤還率
{[(1＋0.42%)^120]×0.42%}÷{[(1＋0.42%)^120]－1}=1.06%

所以月付金額為500萬×1.06%=53,033元。


因為土地流通性不如房屋，且土地的用途與未來潛力容易受到市場或是政策影響，因此土地貸款相對複雜，建議在申請土地貸款前充分評估各家方案，並備齊所需審核文件以使申貸流程更順暢。