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買屋指南-買屋評估篇｜森禾團隊｜青埔房仲推薦｜桃園房仲推薦｜桃園土地｜桃園買房｜大家房屋-青埔美術館加盟店

2024-12-28

買屋好還是租屋好
一般而言，房貸利率水位的高低以及當下房價的趨勢線，是決定買屋或租屋的兩大重要關鍵。由於台灣地區的住宅租金投報率大約位於2-3%之間，因此，只要房貸利率低於2-3％，都是轉租為買的好時機；此外，房價在趨勢線的底部或上升階段，也適合轉租為買，反之，若房價已處於高檔，或是處於下滑線的初段時，則不妨以租代買。

TIPS：如何計算我的購屋能力

自備款÷（1－貸款成數）＝可購買房價

可購買房價－自備款＝貸款金額

（貸款金額I房貸利率）÷12＝月利息負擔(寬限期每月負擔)

舉例來說，小美與建中結婚兩年仍為無殼蝸牛，每月房屋租金約為25,000元。由於建中今年年終獎金頗豐，加上原有存款，兩人共有200萬元自備款。則兩人可購買的房價範圍為：

可購買房價：200萬元÷（1－70%貸款成數）＝667萬元

貸款金額：667萬元－200萬元＝467萬元

寬限期內月利息負擔：(467萬元×2%)÷12＝7,783元

算出以上幾個關鍵數字後，小美與建中發現，他們買房子之後，頭三年的寬限期內，每月需償付給銀行的利息比現在租房子還便宜，完全不影響他們的生活品質，甚至每個月還可以將節省下的租金差額17,217元藉由定期定額基金的投資，使自己在三年寬限期結束前先清償部份房貸本金（若依年報酬率8%計算，應可償還66萬元本金，則寬限期後每月應償還的本息合計為27,023元，和付房租的金額幾無差異）。使兩人幾乎感覺不到任何購屋壓力的存在。
買房子要準備多少錢
答：買房子需要準備多少自備款?這個問題必須取決於購屋人買的是預售屋還是中古屋？

以及當時的銀行貸款政策而定。雖然預售屋自備款的付款週期比中古屋長，看似可以減輕購屋人的負擔，但同區域的預售屋房價卻往往要比中古屋高出至少一成甚至一倍以上，加上付款時間係依工程進度支付，購屋人無法預期真正的付款時間，所以常會發生購屋人被付款期追得喘不過氣來的現象。

因此，大家房屋建議您在衡量自備款的負擔時，除了考慮付款週期外，最重要的還要考慮房屋單價的合理性以及房貸利率的確定性。簡單地說，如果您買的是預售屋，我們建議您自備款至少應準備兩成以上，若是中古屋，則建議您的自備款應為房屋總價的三成為佳。

預售屋付款方式

期別	訂金、簽約、開工	工程款	銀行貸款
付款期限		分18~48個月付清	交屋後15~20年
付款比例	15％	15％	70％

中古屋付款方式

期別	自備款	銀行貸款
付款期限	通常不超過45天	交屋後15~20年
付款比例	貸款成數而異，若貸款成數為70％，則自備款則為30％	約70％

如何辦理房貸
答：買房子所需的金額並不便宜，很少有人可以一次付清，大部分人的購屋資金來源都是向銀行申請房貸，您可以依下列貸款流程向銀行辦理申請(詳細申辦流程請洽各銀行)：

STEP 1.【申請】

準備文件：

（１）土地、建物所有權狀正本戶口名簿（或膳本）

（２）申請人及保證人身分證影本

（３）申請人印鑑證明乙份

（４）印鑑章

（５）財力證明。

STEP 2.【估價】

銀行會根據房屋的坪數、座落區域、及周邊生活機能…等因素進行不動產估價。

STEP 3.【審核】

銀行通常會根據顧客的基本條件、還款來源、不動產估價…等因素決定貸款案件的准駁與否。

STEP 4.【對保】

就是與銀行簽訂借款契約，會幫借款人辦理開戶手續，作為日後撥款及繳款時的帳戶。

STEP 5.【設定】

對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。

STEP 6.【撥款】

抵押權設定完成後，即可撥款並準備交屋。

大型不動產經紀業者大多有業務往來的銀行，透由經紀業者的專案申請通常可爭取到優於市場的貸款利率及成數，尤其當市場緊縮時，更應善用此項資源。
買房子可以申請哪些優惠利率？銀行貸款成數可以預估嗎
答：貸款利率是辦理房貸時最重要的因素，大致可分為政策性房屋優惠貸款、金融機構自辦的房屋優惠貸款以及對特殊客戶所提供的房屋貸款。

1. 政策性房屋優惠貸款

96年起內政部整合各項政策性優惠房貸，推出「整合住宅補貼資源實施方案」，由承貸金融機構勘驗後依擔保品所在地覈實決定：
臺北市最高為新臺幣250萬元
新北市最高為新臺幣230萬元
其餘直轄市、縣（市）最高為新臺幣210萬元(實際情形依內政部公告為準。)

2. 金融機構自辦的房屋優惠貸款

金融機構有「無自用住宅者購屋貸款」和「購屋儲蓄貸款」等方式，因行庫的不同而有所差異。以無自用住宅購屋貸款者，部分銀行優惠利率只適用頭一年甚至半年，隨後即依一般貸款調整。

3. 金融機構針對特殊客戶所提供的房屋貸款

除了以上優惠房貸外，銀行也會針對特殊客戶給予優惠：公教人員及金融從業人員優質不動產經紀業者轉介客戶。

在貸款成數方面，一般而言，中古屋的貸款成數約為七~八成，實際估算會因個人信用與標的物狀況而有差異。