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包租代管是什麼？真的有比較方便嗎？優缺點懶人包一次看
一、包租代管到底是什麼？
包租代管是一種房東將出租房屋交由專業管理公司的服務，讓房東不必親自處理租屋管理中的繁瑣事務。包租代管對於時間有限的房東或不熟悉房屋管理的初次出租者來說，特別有幫助。
1.包租與代管的區別
這裡我們可以簡單分為「包租」和「代管」兩部分：
◉ 包租：包租公司直接從房東那裡承租房產，一般都是屋況較差的房屋，包租業者需要再花一筆裝潢費再包租的房屋上，然後再把房子轉租給房客。這意味著包租公司成為租約的承租方，房東無需與房客有直接聯繫，並且每個月能收到固定的租金，即使房子一時租不出去，房東也不會面臨租金損失。換句話說，包租模式能夠讓房東「坐享其成」，固定收入是其最大優勢。
◉ 代管：與包租不同的是，代管公司並不承租房屋，而是代表房東來管理房產。代管公司協助房東處理找房客、收租、簽訂租約、房屋維修等事務，但租賃合同仍然是房東和房客之間的契約，房東保有較高的掌控權。房東每月收到的租金會扣除代管公司收取的管理費及仲介費。
假設你是一位房東，住在國外或工作繁忙，沒有時間處理出租事宜。你可以選擇將房子交給包租公司，這樣你每個月會收到一筆固定租金，而不必擔心房子是否租出去了；或者選擇代管服務，讓代管公司幫你處理所有的租賃事務，你仍然擁有房東的主導權，但每月需要支付一定比例的代管費用（一般是總租金的10-15%）。
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服務種類 |
說明 |
房東角色 |
收入模式 |
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包租 |
包租公司承租房屋整修後再轉租 |
房東只需與包租公司簽訂合約 |
每月固定收入，無論房屋是否出租 |
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代管 |
代管公司負責管理出租事務 |
房東與房客簽訂合約，代管公司負責實務操作 |
收租後支付管理費，收入隨出租狀況浮動 |
包租與代管的市場需求
根據市場調查，隨著都市化的推進，越來越多房東選擇包租代管服務，尤其在台北、台中、高雄等一線城市，這些服務幫助房東降低了管理成本，且在年輕世代中廣受歡迎。根據數據顯示，大約有 30%-40% 的出租房產透過包租代管進行管理，這個比例還在持續上升。這樣的趨勢不僅顯示出租房市的專業化需求，更反映了現代房東越來越看重時間成本的管理。
二、包租代管有什麼優點？房東房客角度一次看！
其實包租代管服務對於房東、房客、包租公司來說都存在不少好處，可以達到三贏的狀態，一起來看看對於房東跟房客來說使用包租代管服務的優點究竟為何吧！
◉ 對房東的優點
1.時間解放
對於大部分房東來說，管理房屋可能是一項耗時又勞神的任務，尤其是如果你同時擁有多處房產。包租代管服務為房東節省了大量的時間，特別是找房客、簽合同、解決租賃糾紛、處理房屋維修這些繁瑣的事務全交由專業人員來完成。
2.減少風險
包租公司承擔房屋空置風險。這對於房屋位於租賃需求變動大的地區尤其重要。即使在淡季房屋租不出去，房東仍能獲得固定租金。而包租代管服務則可確保房東有專業人士處理房屋管理問題，避免房客拖欠租金、房屋損壞等風險。
3.穩定收入
包租模式下，房東無論房屋是否有租客，都可以獲得固定的租金收入。這種穩定的現金流對於不想冒租賃風險的房東來說是一個很好的選擇，尤其是如果房東是依靠租金收入作為生活支柱或還房貸的人。甚至有些老屋在不修繕的情況之下，其實屋況是根本無法出租的，但經由包租代管服務，包租代管公司會協助整修、重新裝潢、找房客，讓房子能夠順利出租，房東也能從包租代管公司這邊得到穩定收入。
4.專業的房屋管理
代管公司通常擁有豐富的房屋管理經驗，包括處理房客問題、維修需求及法律糾紛等。房東不再需要面對房客的電話或各種突發狀況，所有問題都可以交由專業人員處理。
5.解決房屋老舊問題
老屋最大的問題其實是電線走火、漏水，也因為房屋風格老舊租不掉，通常會吸引素質比較差的房客。包租代管向房東承租後會先進行室內設計改造再出租 ，包含電線抽換、漏水處理 、設計風格重新規劃，大大減少老屋常見的電線走火、漏水問題、風格老舊等等問題。
◉ 對於房客的優點
1.房源選擇多
包租代管公司通常管理著大量房源，房客有更多的選擇餘地，並且這些房源通常是經過專業公司審核、維護的，房客不用擔心遇到房東隨便出租、不維護的情況。
2.服務保障
房客與房東之間的糾紛往往是因為溝通不暢引起的，包租代管公司可以在房客和房東之間扮演中間人，處理房屋維修、租金支付等問題，避免了與房東之間可能的爭執。這讓房客在遇到問題時有了更多的保障，也提高了租賃體驗。
3.固定租賃條件
許多包租代管公司提供的房屋都有固定的租賃條件，租客知道租金、合約條件不會突然變動，這對於需要長期租賃穩定居住環境的房客來說尤為重要。
三、什麼樣的房東適合包租代管？
包租代管服務對於不同類型的房東來說都有明顯的優勢，尤其是以下幾種情況的房東，包租代管正可以有效解決他們的管理難題：
1.等都更時間還有租金可以收
許多房東在等待都更或重建過程中，房屋短期內無法進行大幅翻修或其他用途。在這段期間，房屋若長期閒置，除了無法產生租金收益，也可能會面臨空屋風險。包租代管服務能在這時候提供專業的房屋管理，不僅幫助房東找到合適的租客，還能在都更完成之前，持續產生穩定的租金收入。
2.長期不在台灣或房屋所在地無法管理
對於長期旅居國外或工作調動頻繁的房東來說，無法親自管理租賃事務是個常見問題。透過包租代管，房東無需在異地操心房屋管理事務，代管公司會全權負責租客的篩選、租金收取以及日常維護，確保房屋狀況良好，避免因為無法親自打理而帶來的管理風險。
3.房屋狀況不佳，但不想花心思打理
有些房東的房屋可能存在漏水、老舊等問題，但由於時間或預算限制，不想投入過多精力進行維修。包租代管公司通常會提供房屋修繕與維護服務，讓房東無需親自處理房屋的瑕疵，並確保房屋能以最佳狀態出租，吸引更多的租客。
4.日常工作忙碌、不想多花時間管理房客、處理租屋瑣事
許多房東因為日常工作繁忙，無暇顧及租賃過程中的瑣事，例如租客的問題、租金催收或維修需求等。包租代管正是為這類房東設計的便利方案，讓代管公司負責租客管理、租賃合同處理等，房東只需定期收到租金，無需操心房屋日常管理。
包租代管是一個非常適合需要省心的房東的選擇，無論是因為個人因素無法管理房屋，還是希望將管理瑣事交給專業團隊，這項服務都能有效減輕房東的負擔並最大化租金收益。
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四、包租代管費用通常為何？
包租代管的費用依據不同的地區、房產類型及公司服務項目會有所不同。以下是一些常見的費用模式與收費標準：
1.包租費用
包租公司通常會支付房東的租金約為市場租金的70-80%。因為包租公司承擔了房屋空置的風險以及房屋維護的成本。因此，房東雖然可以享有穩定的收入，但實際上收到的租金會低於直接租給房客的市場價格。
假設你擁有一間市價每月租金為 30,000 元的房子，選擇包租服務後，包租公司每月可能支付給你的租金是 24,000 至 27,000 元。雖然金額較少，但你不必擔心房子空置或管理問題。
2.代管費用
代管服務通常會收取租金的 10%-15% 作為管理費，具體費用根據公司提供的服務範圍不同而有所差異。有些代管公司還可能收取一次性的房客尋找費用，或者在房屋維修時額外收費。
假設你每月的房租是 30,000 元，代管公司可能會每月收取 3000-4500 元作為管理費。如果房屋需要進行較大的維修，這些費用可能會另行計算。
五、包租代管常見問題
1. 我應該選擇包租還是代管服務？
選擇包租或代管取決於你的需求和偏好。如果你希望有穩定的收入，不願意花時間管理房屋，且不介意收入比市場價格略低，那麼包租可能是更好的選擇。而如果你希望保留對房客的控制權，且願意負擔一定的管理責任，代管服務可能更適合你。
2. 包租代管公司如何挑選房客？
包租代管公司通常會根據市場需求、房客背景審查等來篩選房客，確保租金能按時支付並維護房屋狀況。
3. 包租代管的費用可以談判嗎？
部分公司會根據房屋的條件或地理位置來進行費用談判，特別是高需求地區或有潛力的房源。如果你的房屋位於熱門地段且租賃需求高，可能有更多與包租代管公司議價的空間。
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