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房屋自售全攻略！完整解析自售房屋流程和注意事項
近年來由於房價高漲，加上網路資訊發達，有許多屋主選擇自行出售房屋，以節省高額的仲介費用。然而自售房屋需要處理的細節相當繁瑣，本文將完整介紹自售房屋的流程以及注意事項，幫助有意自售房屋的屋主順利完成交易。
自售房屋的第一步：確認屋況
許多房屋交易的糾紛都是來自於漏水或其他屋況的大小瑕疵，而這些瑕疵有部份是因為賣方刻意隱瞞，也有一部分是賣方自身也不知情，或沒有意識到要告知買方。如果能在交易之前把房屋的瑕疵說明清楚，減少買賣雙方的認知落差，即可大幅降低買賣的糾紛。所以在自售房屋之前，都建議再檢查一下屋況，是否有壁癌、滲漏水、牆壁或磁磚的裂痕以及附贈的家俱家電是否能正常使用等等(附贈家俱家電通常是不用負瑕疵擔保責任，但仍建議稍微檢查一下)。此外居住使用房屋的其他狀況，最好也都能對買方告知清楚。如果有委託仲介銷售房屋，委託時會簽一份「房屋現況說明書」─我們經常直接以「現況」簡稱這張書表，上面詳列的事項都是需要告知買方的事項，務必確認清楚。未委託仲介但需要現況說明書的話，可以到檔案連結區下載。
檢視產權
多數人並不具備房屋產權的相關專業知識，這點無可厚非但也不用太擔心，因為如果有產權上的問題，「一般來說」在你買的時候就應該要被告知了，如果買房子的時候沒有被告知產權上的問題、居住期間也未聽鄰居提過有什麼狀況的話，產權有瑕疵的可能性會比較低一些，另外由於法規越來越嚴格的關係，較新的房子，產權有瑕疵的可能性也較低。這邊講的產權瑕疵，就例如進出房屋的道路的通行權等等。其餘的產權問題像是有沒有查封等限制登記、或私人設定，這一般來說屋主自己多少都會有個底，當然也有可能有部分土地被逕為分割成公共設施保留地等等，這個就需要看謄本才能知道。而像這種問題，即使是委託房仲出售，多數的房仲也看不出來。
要檢視產權狀況的話，屋主可以帶身分證正本和印章到任何一個地政事務所，提供門牌即可調閱土地和建物的第一類謄本，但由於謄本判讀上需要留意的細節很多，難以在本文中說明。如果是以買方的角度來說，可以先參考預告登記這篇文章下方提供的圖片範例的位置，確認所有權部的「其他登記事項欄」是否有被限制登記，另外也可以看一下他項權利部是否有銀行以外的抵押權設定。
計算坪數
不論是買方還是賣方都需對坪數的計算有一些概念，首先權狀和謄本上標示的單位都是「平方公尺」，而我們對房屋大小習慣用的單位是「坪」，要把平方公尺轉換成坪，需將平方公尺的數字乘上0.3025。如果出售的房子是透天，那土地的大小也是影響房屋價值的很重要的因素之一(大樓的土地持分多寡較不重要)，所以需要計算一下土地的坪數，土地坪數的算法是將如下圖的土地總面積，乘上權利範圍，最後再乘上0.3025。
如果出售的是大樓，那就要分別計算出主建物─也就是室內面積、附屬建物、共有部分以及停車位的坪數
車位的部分因為有不同的登記方式，詳細內容可以參考停「車位種類有哪些」 這篇文章。
主建物及附屬建物的面積可以直接以謄本上的總面積、附屬建物面積，乘上0.3025。共有部分的面積則需分別將全部的共有部分建號的總面積乘上各自的權利範圍。如果共有部分中有包含車位，計算的時候需將該建號的權利範圍先扣除車位的權利範圍。計算出主建物、附屬建物、共有部分、車位的面積後，全部加總起來就是房屋的總面積。
評估費用
算出了坪數之後，下一步是預估一下出售房屋相關的費用。就賣方來說，可能發生的較大支出是土地增值稅以及「所得稅(也就是房地合一稅或財產交易所得稅)」這2項，土增稅可以依謄本上的資料到財政部網站，輸入對應的資料後即可得到土增稅金額。而所得稅的計算方式，可以直接參考以下這2支影片：
除此之外的費用，大概就是部分的代書費─這邊指的是簽約見證費、實價登錄費、清償塗銷抵押權的費用、房地合一申報的代辦費、自用土增稅申請的費用，會依每案不同的委辦項目收取，大約可以抓1~2萬左右。補充說明過戶的代書費在北部一般是由買方支付，而南部可能是買賣雙方各付一半。但不論南北代書都會對賣方收取以上這些項目的費用。最後就是買賣總價3/10000的履保費。
而在計算房子賣掉之後可以拿回多少價款的時候，就是以出售總價-各項費用-貸款剩餘的金額。
訂定售價
有了坪數之後，就不難訂定賣價。只要上實價登錄的網站，搜尋同社區或是周遭類似條件的房屋售價，再根據自己的期待值以及不同的房屋條件去調整即可。在拿週遭行情來參考的時候，我們可以很直觀的依不同房屋的條件來調整價格，例如房子屋齡越新、樓層越高、越臨近主要幹道的單價就會越高，另外小坪數的單價會比大坪數的單價高一些。如果房子有帶車位，在計算單坪價格的時候就不是直接用「總價/總坪數」，而是先抓出車位的價格以及坪數，以(總價-車位價)算出不含車位的房屋價格之後，再除以不含車位的房屋坪數，也就是(總坪數-車位坪數)。這是因為車位價格並不是以坪數去計價，而是以「個」來計價，當然坡道平面、昇降機械等不同的車位型態就會有不同的價格。在委託仲介的時候，會訂定一個開價以及底價，自售的時候同樣也可以訂一個預留一些議價空間的開價，然後在心裡預設一個底價，開價和底價的差額並沒有絕對的標準，但如果你心中沒有想法，就大概抓個10%左右。當然這個底價並不會是絕對死板的價格，都會依買方出價的狀況、甚至是與買方投緣的程度而調整。
銷售管道
在檢視過屋況和產權、計算好坪數和費用、也訂好售價之後的下一步，就是要開始廣告銷售。網路上的售屋平台中，最多人使用、流通量最大的是591。另外還有樂屋網等等，優勢是刊登費比591便宜，不過以流量而言591還是遠勝於其他平台。除了售屋網站之外，不妨也試試臉書的地方房產社團，不僅免費而且也有一定的人氣和流量。當然還有親朋好友、左鄰右舍、大樓管理員、地方的活躍人士，只要釋出了要賣房子的消息，總是會有人熱切的幫你介紹買家，如果真的有成，介紹人也許會跟你「暗示」要給他一些介紹費。最傳統的方式是掛一個售版寫上自己的電話，然而除非是在車流、人流量大的地區，否則效果可能遠不如網路平台。而自售的廣告一旦po出去之後，會先接到許多房仲的開發電話，自售房屋很難避免被房仲打擾，不過只能說這就是他們的工作，必須放寬心看待。也許仍有很多單純對房子、廣告有興趣的買家會跟你聯絡，但其中也有很多是「問問哥」，要自售房屋只能認命的花時間應對房仲和這些問問哥、問問姊。
簽約
和買方談好買賣總價以及大致的買賣條件之後，下一步就是簽立不動產買賣契約，從這個階段開始你就需要代書的協助了，買賣方準備好下圖的證件即可聯絡代書約時間簽約：
關於印鑑證明的介紹和說明，可以看：印鑑證明是什麼？如何申請？
如果說在簽約之前雙方要先立一份定金約以免其中一方反悔，可以協議個5萬、10萬左右的金額由賣方收取，並簽立一式二份的預定買賣協議書各自保管，可以加我們的官方line：@hcland 跟小編索取定金收據範本。
而多數代書都習慣了在任何時間簽約、服務客戶，故無需擔心「代書有沒有上班」的問題，不論是假日或是晚上，大多數的代書都可以配合買賣雙方的時間簽約。簽約地點原則上以代書事務所為主，如簽約當下如需查詢相關資料、影印等等都會比較方便，當然很多時候我們也會配合買賣雙方，在便利商店或是買賣的社區之類的場所簽約。簽約流程大約一個小時左右，由於需將所有買賣條件確認下來，故簽約時長主要是看買賣雙方在簽約當下要討論的事情多寡。許多代書都有履約保證的合約書，簽約時不需要跟銀行約時間，雖說所謂的「履約保證」實際上也僅是有一個存放買賣價款的銀行專戶，沒有實質意義上「保證履約」的作用，但我們仍然建議使用有履保的合約。
過戶流程
這大概是整個自售過程中最輕鬆階段，你只需要配合代書的步驟即可。過戶流程在沒有貸款限撥問題的一般情況下，大約會抓45天左右，而去年下半年銀行限撥，過戶程序經常抓到3-4個月，但現在這個情況已經慢慢緩解了。賣方在整個過戶流程中，需要做的事情主要是：1.出面簽約 2.提供過戶證件 3.過戶完後跟銀行詢問貸款還款資料 4.領取銀行清償證明給代書 5.結案交屋前讓買方確認房屋屋況、附贈物沒問題 6.交屋結案，由於整個時程是由代書端掌控，所以通常都是由代書通知屋主什麼時候要做這些事。
在這當中，有2個階段會需要買方、賣方、代書三方碰面的，分別是簽約當下、以及過戶程序都辦完，交屋結案的時候。一般來說會在結案之前讓買方確認房屋屋況沒問題，接著就是到代書事務所，代書會點交權狀、稅單等買賣文件，賣方交付鑰匙給買方，雙方簽署點交文件，履保專戶中的款項就會在當天下午3點半前或是次一個工作日的上午匯入賣方提供的銀行帳戶。
以上就是整個自售房屋的流程，自己賣房子難嗎？說實在的很花時間，但是不難，因為最繁瑣的過戶流程只要找個代書就可以處理好了，代書收取的費用相比房屋的價值來說根本微不足道，許多人會擔心遇到詐騙，但只要找到可靠的代書，走正規的買賣流程，即可杜絕掉絕大多數的詐騙行為，整個過程中最麻煩部分的是要找到買方以及介紹、帶看、協議買賣的價格，不過因為能夠省下大筆的仲介費，很多人還是會願意嚐試自己賣房子看看。但一個有趣的討論是，省了仲介費就一定會比較拿的比較多嗎？我們目前沒有答案，但確實是也聽過不少買方找到了自售屋主，以為省下仲介費但結果買到天價的案例。而房仲對市場的功用之一是促進市場的交易，他們會不斷的想辦法「消弭買賣雙方對價格的認知落差」，不論房仲怎麼對你說，他們心裡真實想的絕對不會是要幫賣方賣到高價或幫買方買到低價，而是幫買/賣方都買/賣到一個可以成交的價格，這個價格是高是低不太重要，以這點來說房仲對屋主這方的確是會將價格往屋主期待值的反方向推動。最後，如果你自售的房屋在雙北市或桃園市，我們都可以提供服務，也歡迎加官方line提供資料(1.房屋門牌 2.所有權人身分證字號 3.任一期的房屋稅單)，我們會試算除了房地合一稅、財產交易所得稅過戶費用，如果是在其他縣市我們也會看看有沒有認識當地的代書可以介紹給你。如需要委託桃園市內各地區的房仲也可以向我們洽詢，我們也會協助介紹可靠的房仲。
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